Договор найма специализированного жилого помещения является срочным и возмездным. Жилое помещение предоставляется за определенную плату и временно, как правило, на срок, совпадающий с временем работы гражданина или иными обстоятельствами, в связи с которыми у гражданина возникло право заключать такой договор.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующие от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения
может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого правила есть исключение – предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 м 2 жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Поселение в общежитии допускает вселение в одну комнату нескольких лиц, не связанных родственными отношениями.
По сравнению с другими договорами найма жилых помещений данный договор налагает на нанимателя определенные ограничения. Правилами пользования специализированным жилым помещением являются следующие: права и обязанности наймодателя, за исключением приведенного выше, повторяют права и обязанности наймодателя по обычному договору социального найма.
По договору социального найма жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет такие обязанности, как:
1) передача нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды) жилого помещения;
2) обеспечение и непосредственное участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) производство капитального ремонта жилого помещения;
4) содействие предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и надлежащем качестве (ч.1 ст. 60 ЖК РФ).
Одним из условий договора найма специализированного жилого помещения является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И, соответственно, они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV ЖК РФ.
Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Иные лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме.
Договор найма жилья специализированного жилищного фонда имеет определенную спецификацию. Более подробные характеристики этого соглашения между участниками найма прописаны в ЖК РФ. В частности, повышенное внимание разъяснению данного вопроса посвящена 10 глава указанного нормативно-правового акта.
Виды договоров найма специализированного жилья
Договор найма жилого помещения, включенного в список сооружений социального жилищного фонда специализированного предназначения, - это официальный документ, который дает право государственным органам выделить нуждающимся категориям граждан недвижимость. При этом следует отметить, что форма данного контракта может варьироваться в зависимости от того, какое имущество признается предметом соглашения между участниками правоотношений. Иными словами, жилищное законодательство предусматривает возможность трансформировать договор найма социального помещения из жилищного фонда. Об этом прописано в статье 100 Жилищного Кодекса РФ.
На сегодняшний день существуют типовые виды договора социального найма на жилье из специализированного жилищного фонда. Классификация регламентирована Постановлением Правительства РФ под № 42. В частности, законодателем были утверждены следующие виды соглашений:
- договор социального найма жилья из жилищного фонда, подходящего для лиц со статусом «временные переселенцы»;
- контракт социального найма квартир жилищного фонда, которые предназначены для временного размещения на их территории лиц, признанных беженцами;
- соглашение социального найма квартиры, которая причисляется к недвижимости жилищного маневренного фонда;
- договор социального найма жилья служебного предназначения;
- контракт о найме социального помещения на территории общежития, которое принадлежит специализированному фонду.
Какая бы ни была форма договора, она должна быть правильно оформлена, не содержать юридических и грубых фактических ошибок. Существует типовая форма контракта.
Предмет договора найма
Если говорить о том, что является предметом договора найма жилья социального предназначения из жилищного фонда, то в первую очередь речь идет о постройке, которая имеет единственное целевое предназначение - проживание на ее территории определенной категории граждан.
При этом следует отметить, что любой контракт найма имущества из социального жилищного фонда, независимо от его вида, должен содержать в себе исчерпывающую информацию о предмете соглашения.
В частности, в рамках официальной документации указывается адрес месторасположения объекта, его жилая площадь, которая должна соответствовать норме предоставления и учетной норме.
Кроме того, обязательным требованием является указание в договоре дополнительного имущества, которое предоставляется нанимателю вкупе с самим жилым помещением, а также его техническое состояние. Это расширяет предмет договора найма, но позволяет разрешить все конфликтные ситуации при возникновении судебных разбирательств.
Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилья
Так как договор найма специализированного жилого помещения заключается между двумя участниками правоотношений (собственником и нанимателем), то права и обязанности возлагаются также на всех субъектов, которые подписывают контракт.
Если говорить конкретно о наймодателе квартиры из специализированного фонда, то на него возлагается следующий перечень обязательств:
- собственник жилья должен осуществить передачу помещения нанимателю в срок, установленный законодательством РФ. При этом недвижимое имущество к моменту передачи должно быть полностью освобождено от каких-либо притязаний со стороны 3-х лиц, государственных обременений и пр.
- Владелец жилья обязуется предоставлять потребителю полный спектр коммунальных услуг, которые необходимы для комфортабельного проживания на территории квартиры. При этом качество таковых услуг должно быть на приемлемом уровне в соответствии с условиями местности, где находится недвижимый объект.
- Наймодатель должен принимать непосредственное участие в содержании имущества. Кроме того, на него возлагается финансовое бремя уплаты взносов на капитальный ремонт помещений.
Что касается прав наймодателя, то субъект договора имеет законное право требовать от второго участника соглашения осуществлять плату за жилье и коммунальные услуги в срок, закрепленный законодательством РФ.
Не менее широки и обязанности нанимателя по договору социального найма, которые регламентированы Жилищным Кодексом РФ. В частности, лицо обязуется:
- эксплуатировать жилье только согласно его целевого предназначения;
- поддерживать должное состояние помещения, в том числе принимать участие в текущем ремонте жилья;
- осуществлять финансовые перечисления на расчетный счет собственника в качестве оплаты за пользование жильем и коммунальными услугами точно в срок;
- не нарушать законные интересы и права соседей, которые проживают на территории одного многоквартирного дома или общежития.
Что касается прав нанимателя, то они состоят в следующем:
- в специализированное жилье могут быть вселены третьи лица, которые признаны членами семьи заявителя;
- наниматель имеет правомочие требовать уменьшение размера платежей за жилье или коммунальные услуги, если наймодатель не исполняет свои обязательства;
- право пользования сохраняется за нанимателем даже при временном отсутствии на территории выделенного жилья, однако этот срок точно не определен законом;
- закрепляется за нанимателем возможность осуществить расторжение договора с наймодателем по собственному желанию и пр.
Предусматриваются законодателем и иные обязанности и права со стороны нанимателя, которые могут быть регламентированы законами на федеральном, региональном или местном уровне.
Ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда
Договор специализированного найма в отличие от привычного соглашения о социальном найме имеет правовые ограничения, которые возлагаются на нанимателя в процессе эксплуатации выделенного жилья. Об этом прописано в ст. 100 ЖК РФ.
Если обратиться к указанной юридической норме, то можно прийти к выводу, что ограничения состоят в том что, наниматель не может:
- осуществить обмен жилой постройки на иную при договоренности с другим нанимателем;
- оформить договор поднайма с третьим лицом даже при временном отсутствии самого заявителя на территории жилья.
Подобные ограничения возникают в силу особого правового режима использования специализированного жилья. Если будет выявлен факт нарушения подобных ограничений, то последует расторжение договора. При этом следует отметить, что расторжение контракта происходит в таких ситуациях только принудительно по решению суда в срок, указанный законодателем.
Таким образом, можно прийти к выводу о том, что договор найма специализированного жилья хоть и имеет общие черты с контрактом социального найма, но все же предусматривает и колоссальные отличия, которые обуславливают собой уникальный правовой статус подобных сделок.
Специализированное жилье - это площади, принадлежащие городскому, муниципальному или частному фонду, предназначенные для выдачи в наем гражданам для решения определенных задач (служебных, маневренных и социальных).
Что относят к такому фонду?
В зависимости от назначения, выделяют несколько разновидностей жилых помещений специализированного назначения:
Для кого предназначается?
Специализированное жилье, как и социальное, предназначается для нуждающихся категорий граждан РФ. Однако, потребность в этом случае не связана с тем, что заявителя признали малоимущим. Квартира или дом предоставляются в связи с изменением жизненных обстоятельств гражданина:
- зачисление на государственную или муниципальную службу;
- со сложившимися временными трудностями;
- природными катаклизмами;
- сиротством;
- и другими условиями.
Типовое соглашение
Договор спец. найма - это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем , на основании которого собственник помещения передает его гражданину в пользование и владение для временного проживания.
Такой документ составляется в письменной форме, согласно утвержденному законодательством образцу. Для каждого вида специализированного найма разработан свой утвержденный шаблон. Все отношения по такому договору регулируются -102 ЖК РФ.
Статья 102 ЖК РФ. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
- Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
- Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
Объект
Предметом типового договора выступает изолированное жилье (дом, часть дома, квартира, часть квартиры или комната в общежитии), отнесенное к специализированному жилищному фонду на основании правил указанных в Постановлении правительства РФ от 26.01.2006 №42 .
Стороны
Договор спец. найма является двусторонним и заключается между Наймодателем и Нанимателем на определенный период. Лицом, предоставляющим жилое помещение может быть:
- Российская Федерация.
- Субъект РФ.
- Муниципальное образование, учреждение, предприятие.
- Юридическое лицо (как правило, для служебного жилья).
Важно! Второй стороной договора, то есть Нанимателем, всегда выступает только гражданское лицо.
Права и обязанности
Права и обязанности Наймодателя:
Права и обязанности Нанимателя:
- вселять и регистрировать по месту жительства членов семьи и третьих лиц;
- требовать устранения нарушений в отношении коммунальных услуг и общедомовой собственности;
- сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
- проводить текущий ремонт и профилактические работы;
- своевременно и полностью оплачивать жилье и услуги коммунальных служб;
- сообщать об обстоятельствах, ведущих к прекращению или изменению договора найма.
Сроки заключения
Договор предоставления специализированного жилья является срочным. Однако его прекращение не связанно с наступлением конкретной даты, а происходит в связи со сменой обстоятельств, например:
- получение другого жилья;
- увольнение с работы;
- окончанием ремонтных работ по основному месту проживания.
Служебное
Договор найма служебной квартиры или иного жилья – вид и характеристики такого помещения непосредственно связанны с должностью и характером трудовых отношений Нанимателя. Служебный или другого жилья предоставляется в связи с избранием или назначением на должность, а также на время командировок или прохождения службы (все о снятии квартиры в аренду в командировке читайте ). Аренда прекращает свое действие одновременно с окончанием работы сотрудника.
Для детей-сирот
Договор найма жилья для детей-сирот — жилые помещения предоставляются на срок до 5 лет, а затем может быть продлен в случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям сиротам содействия в преодолении трудной жизненной ситуации
Внимание! Жилье не предоставляют иностранным гражданам и лицам без гражданства.
Прекращение действия
Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо ввиду наступления следующих обстоятельств:
В случае расторжения договора жильцы должны освободить занимаемые площади.Но есть категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилья:
- члены семьи умершего или пропавшего без вести Нанимателя;
- пенсионеры;
- инвалиды;
- дети-сироты;
- малоимущие, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье.
Важно! Договор специализированного найма, автоматически прекращается и при разрушении жилья () или смерти Нанимателя.
Можно ли сдавать в аренду?
Сдача в аренду служебного жилья, будь то квартира или комната в общежитии, незаконна, этот пункт оговаривается в договоре. Собственник жилья вправе расторгнуть с нарушителем закона договор найма и выселить его. Тем не менее, получая специализированное жилье, например, на время командировки, гражданин вправе сдавать квартиру или комнату в общежитие, находящуюся в его собственности или оформлять поднаем жилья, находящегося в соц.найме.
Справка о сдаче служебного жилья подтверждает отсутствие жилой площади , что позволяет требовать включения в списки нуждающихся в получении жилого помещения и быть обеспеченными служебными жилыми помещениями на период службы. Для получения данной справки необходимо в установленном порядке освободить ранее предоставленное жилое помещение, составить соответствующий акт и сняться с регистрационного учета.
Госслужащие не могут сдавать в аренду не только служебные квартиры, но и квартиры находящиеся в собственности или найме, так как подобная деятельность подразумевает получение дополнительного дохода, что запрещено законом.
Перевод в социальный статус
Служебная квартира не может принадлежать жильцу, однако, хоть изменить статус жилья довольно сложно, но возможно благодаря обстоятельствам, позволяющим подать заявление в органы местного самоуправления с просьбой о переводе аренды квартиры или комнаты в общежитии в :
- проживание в служебном жилье более 10 лет;
- выход на пенсию или получение инвалидности на предприятии предоставившем жилье;
- семья Нанимателя официально признана малоимущей и состоит на учете.
В заключении необходимо сказать, что для специализированного фонда установлен особый правовой режим, строго целевого назначения. Такие помещения нельзя продавать, дарить или закладывать, даже при условии, что Наймодатель дал на это свое согласие. В последствии такие сделки будут признаны судом недействительными.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
1.Как самостоятельный вид договора найма договор найма специализированного жилого помещения выделен впервые в действующем ЖК. Однако понятие «специализированное жилое помещение» появилось раньше. В ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» присутствовало понятие «специализированный жилой дом». В эту категорию изначально входили общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и другие. В качестве специализированных, таким образом, изначально рассматривались не отдельные помещения, а дома в целом, т.к. в основном речь шла о зданиях, планировка и оборудование которых несколько отличались от обычных многоквартирных домов, что можно объяснить спецификой использования.
В ЖК РФ РСФСР понятие «специализированное жилое помещение» появилось только с принятием ФЗ 24.12.2002 г. «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)». В ст. 7 ЖК РФ с изменениями, внесенными Законом от 24.12.2002 г., указывалось, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.
Однако целостного регулирования режима специализированных жилых помещений не было. ЖК РСФСР содержал отдельные положения о пользовании жилыми помещениями в домах фонда временного поселения, куда входили жилые помещения из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (глава 3.1) и о пользовании жилыми помещениями в общежитиях (гл. 4).
При этом ни ЖК РФ РСФСР, ни Закон об основах федеральной жилищной политики не относили к специализированным жилым помещениям служебное жилье, хотя, по сути, оно также предназначалось для проживания в течение определенного периода времени и режим его использования был близок к режиму специализированных жилых помещений жилья. В частности, договор найма этих жилых помещений исключал сдачу в поднаем, замену нанимателя, обмен жилыми помещениями и др.
Действующий ЖКотносит кспециализированному жилищному фонду ЖК РФ служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Важным нововведением является то, что ЖК РФ не включает в специализированный жилищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогичному назначению, например, для проживания сотрудников организации в период работы в ней.
Отношения временного пользования жилым помещением частного фонда, даже если помещение предоставлено во временное пользование в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК), а при безвозмездном характере отношений сторон – нормами о договоре ссуды (гл. 36 ГК). Интересы граждан-нанимателей, жилые помещения которым предоставляются частным собственником в пользование в связи с трудовой деятельностью либо обучением, обеспечиваются с помощью иных средств. В частности, обязательства по обеспечению отдельных категорий работников жильем и условия такого обеспечения могут включаться в коллективный договор, а также трудовые договоры, заключаемые с работниками.
Обязанность по предоставлению жилых помещений учащимся негосударственных образовательных учреждений может устанавливаться договорами об оказании образовательных услуг, а также локальными нормативными актами соответствующего учебного учреждения.
Итак, в настоящее время режим специализированных жилых помещений распространяется только на жилые помещения, входящие в государственный или муниципальный жилищный фонд (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Однако специализированный жилищный фонд по своему назначению существенно отличается от жилищного фонда социального использования, находящегося в государственной и муниципальной собственности. Специфика целей предоставления жилых помещений, обусловила и различия в основаниях их предоставления, а также правах и обязанностях сторон. Отношения по временному пользованию специализированным жилым помещением опосредуются договором найма специализированного жилого помещения, а в домах социальной защиты отдельных категорий граждан – договором безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК).
2.По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Приведенное определение позволяет охарактеризовать договор найма специализированного жилого помещения как консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий.
Специализированное жилое помещение предоставляется на основании решения собственников жилых помещений (уполномоченных ими органов) или уполномоченных собственником организаций. Эти жилые помещения, по общему правилу, предоставляются гражданам, не имеющим иного жилья в данном населенном пункте. Наличие пригодного для проживания жилого помещения в другой местности само по себе не препятствует предоставлению специализированного жилого помещения.
Наймодателем в договоре найма специализированного жилого помещения выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд.
Нанимателем по такому договору является гражданин, отвечающий требованиям, установленным для нанимателей специализированных жилых помещений соответствующего вида. Например, согласно п. 3 ст. 104 ЖК договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Категории граждан, которым предоставляется служебное жилье определяются нормативными актами уполномоченного органа публичного образования, в собственности которого находится жилищный фонд.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (ст. 95 ЖК).
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме в соответствии с Типовым договором. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены отдельные типовые договоры для каждой группы специализированных жилых помещений (кроме помещений домов социальной защиты и социального обслуживания).
Таким образом, права и обязанности сторон стандартны для договоров найма специализированного жилого помещения одного вида, различаться будут лишь сроки действия этих договоров (обычно они устанавливаются указанием на событие, которое неизбежно должно наступить) и условия о предмете.
Согласно п. 3 ст. 100 ЖК РФ в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
Объектом найма в данном договоре является жилое помещение. Особенность заключается в том, что такое помещение, как правило, предоставляется в виде отдельной комнаты. Исключением являются только служебные жилые помещения (п. 1 ст. 104 ЖК). Поэтому обычно норма предоставления определяется размером не общей, а жилой площади на человека. Такая норма составляет шесть квадратных метров на человека. Что касается вспомогательных помещений, то они находятся в совместном пользовании всех или нескольких нанимателей.
Поскольку специализированные жилые помещения входят в государственный или муниципальный жилищный фонд, порядок и условия определения платы за наем таких жилых помещений устанавливаются в соответствии с ЖК РФ о плате за наем жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде. Следовательно, в договоре не будет указан конкретный размер платы за наем. Конкретный размер платы будет определяться исходя из занимаемой жилой площади либо общей площади жилого помещения по ставкам, устанавливаемым органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ (п.2. 3 ст. 156 ЖК).
Срок договора определяется обычно указанием на наступление определенного обстоятельства. Круг этих обстоятельств особый для каждого вида специализированных жилых помещений. Так, прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения(п. 3 ст. 104 ЖК).
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 1 ст. 95 ЖК);
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 2 ст. 95 ЖК);
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 3 ст. 95 ЖК).
Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора (п. 3 ст. 106 ЖК).
Права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом совпадают с правами и обязанностями нанимателя в договоре социального найма. Поэтому в п. 5 ст. 100 ЖК содержится норма, отсылающая к положениям отдельных статей гл. 8 ЖК РФ. Так, одинаковыми для социального найма и найма специализированного жилого помещения являются обязанности наймодателя по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; участию в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлению капитального ремонта жилого помещения и обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, также как и наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ, Правилами пользования жилыми помещениями; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по соответствующему договору найма.
К договору найма специализированных жилых помещений, кроме найма служебного жилья, применяются положения ст. 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя. Следует отметить, что хотя законодательство не распространяет ст. 69 ЖК РФ на наем служебного жилья, это не означает невозможности вселения в служебное жилое помещение членов семьи. Они лишь не приобретают самостоятельного, независящего от нанимателя права пользования жилым помещением. Прекращение права пользования служебным жилым помещением нанимателя влечет за собой также прекращение права членов семьи нанимателя по использованию этого жилого помещения. Также не сохраняет права пользования служебным жилым помещением бывший член семьи нанимателя. Вместе с тем, в отдельных случаях, учитывая необходимость социальной защиты членов семьи нанимателя служебного жилья, законодатель не допускает их выселения из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения (п. 2 ст. 103 ЖК).
Действие положений ст. 69 ЖК РФ не распространено лишь на служебное жилье. Однако есть и другие виды специализированных жилых помещений, в которые, исходя из их назначения, не предусматривается возможности вселения членов семьи нанимателя. Это - жилые помещения социального обслуживания, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Независимо от вида специализированных жилых помещений, наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также сдачу его в поднаем (п. 4 ст. 100 ЖК РФ). Учитывая особое назначение специализированного жилья и срочный характер пользования им, законодательство не допускает его приватизацию, за некоторыми исключениями (ст. 4 Закона от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Для отдельных видов найма специализированного жилого помещения ЖК, а также Типовыми договорами установлен ряд особых оснований прекращения , включая расторжение по требованию одной из сторон. Например, договор найма жилого помещения из фонда жилья для вынужденных переселенцев, а также договор найма жилого помещения из фонда для беженцев, может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае утраты или лишения статуса соответственно, вынужденного переселенца или беженца; получения (приобретения) иного жилого помещения; неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока).
Дополнительная литература:
1. Седугин П. И. Жилищное право. М. 1997
2. Крашенинников П. В. Жилищное право. М. 2005
3. Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 2006
ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.
ВСНД и ВС РСФСР.1991. № 28. Ст. 959.
СЗ РФ. 2000 № 3. Ст. 278.
СЗ РФ. 2003. № 46 (ч. 2). Ст. 4448; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 19.
Ипотечное покрытие - обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате % по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги (п. 1 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах).
СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 44.
Хотя в некоторых нормативных актах содержатся положения об обратном, они не соответствуют ст. 143 ГК РФ, согласно которой виды ценных бумаг устанавливаются федеральными законами. К тому же, в отличие от ценных бумаг, государственные жилищные сертификаты не могут выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.
Постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 № 561 «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // СЗ РФ. 1995. № 24. Ст. 2286; Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. № 982 «Об утверждении порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий»//СЗ РФ. 1995. № 42. Ст. 3983; 2001. № 37. Ст. 3691
Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»// СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4188.
Введение альтернативной формы обеспечения жильем военнослужащих связано с определенными недостатками системы жилищных сертификатов, в частности, связанными с нерациональным использованием бюджетных средств. Для наиболее эффективного обеспечения военнослужащих жильем в теории предлагался ряд других вариантов предоставления жилья, в том числе, накопительной системы, ипотечного кредитования (подробнее см. Пчелинцева Л.М. Совершенствование правовых основ реализации права на жилище военнослужащих РФ с учетом зарубежного опыта: теоретические аспекты// Актуальные проблемы гражданского права. Сб. статей. М. 2003. С. 127-142).
СЗ РФ.2004. № 34. Ст. 3532.
ВВС РСФСР. 1987. № 9. Ст. 250
Ведомости СНД и ВС РФ.1993. № 3. Ст. 99,.
В научной литературе и некоторых нормативных актах этот договор называется «коммерческим наймом». Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку, во-первых, оно не предусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие «коммерческий» ассоциируется обычно с осуществлением субъектом предпринимательской деятельности. Тем не менее, термин, впервые использованный в кн. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель/ Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. 1996 г.
Соответствующий вид жилищного фонда выделялся и в ЖК РСФСР, однако, особого вида договора найма в законодательстве не выделялось, в теории это вопрос также был дискуссионным.
СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14
Возможность принятия органами местного самоуправления нормативно-правовых актов жилищного законодательства следует из положений ст. 130 Конституции РФ, а также Федерального закона от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2004. № 25. Ст. 2484; 2004. № 33. Ст. 3368; 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 9; Ст.12; Ст. 17; Ст. 25; Ст. 37).
СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
Ведомости Московской городской Думы.2006. № 7. Ст. 170.
В теории высказывается предложение выделить в главе 35 ГК общие положения о найме жилого помещения, общие для всех видов найма, а также отдельные параграфы, определяющие основы регулирования коммерческого, социального найма и найма специализированного жилого помещения.
СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650; 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2; 2003. № 2. Ст. 167; 2003. № 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 35. Ст. 3607.
СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
Вместе с тем, нет препятствий к признанию статуса жилого помещения за строениями, возведенными на дачных земельных участках, если они отвечают требованиям законодательства к жилым помещениям и граждане намерены использовать их с целью постоянного проживания (Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П)//СЗ РФ.2008.№ 18. Ст. 2089.
При данной классификации речь идет не о назначении жилых помещений – они всегда предназначены для проживания, а о назначении соответствующего жилищного фонда
СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369; 1998. № 30. Ст. 3619; 2002. № 13. Ст.1179; 2003. № 1. Ст.2; Ст.6; 2003. №2. Ст. 160; 2003. №22. Ст. 2066; 2003. №27 (ч.1). Ст. 2700.
В случае, когда интересы несовершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, представляют родители или опекуны (попечители), проживающие отдельно, вопрос о вселении новых лиц должен быть согласован с ними (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2/ БВС СССР. 1987. № 3. С.8; 1991. № 2. С.8)
Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в т.ч. дети, переданные указанным лицам под опеку.
В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако если рассматривать договор найма как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М. 2000. С. 709-710
Следует учитывать, что помимо платы за жилое помещение на нанимателя обычно возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг. Плата за коммунальные услуги, по общему правилу, не входит в структуру платы за жилое помещение.
Седугин П.И. Жилищное право. М. 2003. С. 199
При определении видов работ, относящихся к текущему ремонту, можно руководствоваться пп. «е» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, согласно Типовому договору, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования -электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.
Представляется, что исходя из схожего режима проведения переустройства и перепланировки, установленного ЖК, рассматриваемое правило должно распространяться и на случаи перепланировки жилого помещения. При этом под переустройством установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а под перепланировкой - изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 ЖК).
Понятие реконструкции дается в градостроительном законодательстве. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский. Указ. соч. С. 740
Положение ст. 686 ГК о возможности замены нанимателя на одного и совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении представляется не вполне корректным, т.к. возможность гражданина полностью самостоятельно действовать в гражданском обороте и нести самостоятельную ответственность по своим обязательствам определяется не совершеннолетием, а наличием дееспособности в полном объеме. При этом полностью дееспособным может быть лицо, не достигшее совершеннолетия (п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК), и, наоборот, совершеннолетний гражданин может не обладать дееспособностью (ст. 29 ГК). Поэтому более корректным видится положение п. 2 ст. 82 ЖК о замене нанимателя по договору социального найма, возможность которой связывается с наличием у члена семьи нанимателя дееспособности.
Позиции о консенсуальном характере договора социального найма придерживаются, к примеру, Г. И. Петрищева (Советское гражданское право. Учебник. Под ред. О.А. Красавчикова – М. 1985. С. 132); Ю.К. Толстой (Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 1996. С. 30); С.М. Корнеев (Гражданское право. Том 2. Полутом 1: учебник/ Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 1999. С.442). Данная точка зрения обосновывалась и в более ранних научных исследований, например: Левенсон С.Н. «Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения», дисс., к.ю.н., М. ВЮЗИ. 1968
Брагинский М.И. , Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества. М. 2000. С. 724
См., например: Седугин П.И. указ. соч. С. 111; В.Н. Литовкин. См. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). М. 1996. С. 243
Брагинский М.И. , Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.М. 2000. С. 677
Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. Том второй. М. 1956 г. С. 444.
В Комплексном словаре русского языка под ред. проф. А.Н. Тихонова рассматриваемое понятие раскрывается аналогично: нанять означает «приобрести …что-либо за определенную плату во временное пользование» (М. 2001. С. 493)
Ведомости СНД и ВС РФ.1992. № 30. Ст. 1792.
Ведомости Московской городской Думы.2006. N 2. Ст. 7.
СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.
Учитывается также наличие доли в праве собственности на жилое помещение.
Седугин П.И . Цит. соч. С. 114
СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880; 1998. № 7, Ст. 788; 2000. № 33. Ст. 3348; 2002. № 15. Ст. 1375; 2003. № 2. Ст. 160; 2004. № 35. Ст. 3607.
См, например: п. 3 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»// Ведомости Московской городской Думы. 2003. № 5; Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 4; 2005. №1.
Ст.10 Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"// Ведомости Московской городской Думы. 2006. № 7. Ст. 170,
П.23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"//РГ.08.07.2009. № 23.
СЗ РФ.2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.
См., например: Решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022//СПС КонсультантПлюс
СЗ РФ. 2005. № 36. Ст. 3706.
СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.
СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
В теории и на практике существовали разночтения в плане толкования положения о праве наймодателя запретить вселение новых членов семьи в случае несоблюдения требования о норме общей площади на одного человека. Некоторые распространяли данное право на случаи вселения супруга, детей и родителей нанимателя. Впоследствии Верховным Судом было дано толкование п. 1 ст. 70 ЖК, согласно которому право запретить вселение при несоблюдении нормы общей площади не относится к случаям вселения супруга, детей и родителей нанимателя (Решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022// СПС «КонсультантПлюс»).
См. например: Седугин П.И. Цит. соч. С. 108.
См., например: Гетман Е.С. К вопросу о замене жилых помещений// Сб. Актуальные проблемы жилищного права. М. 2003. С. 66.
В соответствии с Решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 данное право не распространяется на случаи вселения нанимателем в жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей.
СЗ РФ.2006. № 34. Ст. 3680.
Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года». Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади на одного человека.
СПС КонсультантПлюс.
ВСНД и ВС РФ.1993. № 3. Ст. 99.
Обзор судебной практики Верховного СУда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев»//БВС РФ. 2000. № 8.
Следует отметить, что выселение из жилого помещения не всегда связано с расторжением договора социального найма. Так, если имеют место использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение, договор социального найма может не расторгаться. Если в жилом помещении проживают не только наниматель, но и члены его семьи, допускается выселение без предоставления иного жилья только лиц, непосредственно виновных в указанных нарушениях (п. 1 ст. 91 ЖК). Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения гражданина, лишенного родительских прав, если его совместное проживание с детьми, в отношении которых он лишен родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК). Выселение из жилого помещения – это принудительное прекращение права пользования нанимателем и (или) членами его семьи жилым помещением, занимаемым по договору найма жилого помещения, по инициативе наймодателя, осуществляемое на основании судебного решения при наличии указанных в законе оснований.
СЗ РФ. 2001. № 23. Ст. 2277.
ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99
СЗ РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Ст. 5135
СЗ РФ. 2006. № 6, Ст. 697.
ВСНД и ВС РСФСР.1991. № 28. Ст. 959
Контракт наёма специализированного жилого объекта - это документ, где один субъект, выступающий от имени государства , обязан передать другому субъекту, эту площадь за оговоренную плату.
Государство в этом случае может представлять уполномоченное лицо, по договоренности. Как правило, специализированное жилье предоставляется на праве постоянного или временного пользования .
Юридической основой подписания такого документа является акт, составленный в административном порядке. В акте указываются причины, по каким человеку передается объект.
При выборе жилья учитываются нормы проживания . Как правило, физ. лица обязаны пользоваться площадью не меньше чем 6 квадратных метров. Эта норма не относится к служебным объектам. Последние, как правило, передаются в пользование не в виде комнаты, а целой квартиры.
Обязательным условиям легитимности является обязательное соблюдение письменной формы его составления. Найм стоит отличать от аренды. Это две разных сделки, но их зачастую путают. Они отличаются, как и по составу субъектов, так и по цели.
Типового договора найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев.
Типового договора найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.
Типового договора найма жилого помещения маневренного фонда.
Типового договора найма служебного жилого помещения.
Типового договора найма жилого помещения в общежитии.
Жилищный фонд
Что относят к специализированному жилищному фонду?
Согласно целевому разделению недвижимое имущество специализированного статуса - это группа находящаяся в собственности государства или в собственности муниципалитета.
Она передается в наём физ. лицам, которых государство наделило таким правом. Перечень зданий, относящихся к жилищному фонду специализированного типа , не может быть дополнена. Законодатель сам прописал исчерпывающий список.
К такой недвижимости относятся: здания служебного и социального типа, комнаты общежитий, манёвренный фонд, помещения социальных служб, вынужденных переселенцев и беженцев.
Этот документ наделял человека правом проживать в квартире до конца своих дней, тем более право квартирного ордера могло стать объектом наследства .
На сегодняшний день ордеры переставали выдавать, их заменили соглашения .
Ознакомьтесь также с информацией о том, как в муниципальной квартире после смерти главного нанимателя жилой площади.
Для кого предназначается?
Общежития
На законодательном уровне предусмотрены категории людей, которые предоставляются комнаты в общежитиях: военнослужащие, что проходят службу на контрактной основе, и физические лица, что проходят обучение в ВУЗах. Подписывается соглашение на время прохождения контрактной службы или обучение .
Манёвренные дома
Жилье предоставляется физическим лицам на временной основе . Право на него имеют люди, что:
- Проводят строительные ремонты дома с целью сбережения его целостности.
- Стали жертвой взимания недвижимости.
- Стали жертвой разрушения дома.
Эта классификация может дополняться в зависимости от ситуации.
Договор в этом случае должна подписываться на время, требующееся на завершение ремонтных работ или на период покупки нового жилья.
Недвижимость системы социального обслуживания населения. Дома предназначены для физических лиц, что нуждаются в защите социального характера . На такое содействие могут рассчитывать граждане:
Недвижимость системы вынужденных переселенцев и лиц, которые признаны беженцами . На объекты такого типа могут рассчитывать граждане, у которых отсутствует возможность самостоятельно определить место своего жительства.
Договор
Договор съёма недвижимости служебного типа - это официальная бумага, где один субъект — собственник, что выступает от имени государства, обязан передать другому субъекту – работнику, жилплощадь на срок выполнения трудовых обязательств .
Как правило, служебное жилье предоставляется на праве временного пользования, но оно может быть приватизировано . После того как трудовые отношения прекращаются, двухстороннее соглашение прерывается. Объектом двустороннего соглашения выступает недвижимость служебного типа, что будет прописана в документе.
Только собственник жилья сможет присвоить ему специализированный статус , означающий, что жилье, выданное как корпоративное, рано или поздно лишится этого статуса, и в результате будет реализовано право аренды на условиях социального найма.
Основными субъектами отношений являются: сторона назначения, работники органов государственной власти, и юридические лица местного совета. В юридической терминологии используется термины наниматель и наймодатель .
Права и обязанности сторон
У нанимателя и его родных есть права
:
- использовать её после того, как произойдет смена собственника, или после того, как время действия двустороннего соглашения будет закончены, а трудовые отношения продолжились;
- на дотации;
- на прекращение действия в одностороннем порядке.
Права наймодателя :
- требовать ежемесячную плату за проживание;
- требовать от нанимателя соблюдения пунктов, прописанных в бумаге.
Наймодатель обязан проводить капитальный ремонт, облагораживать территорию и содействовать в проведении мероприятий, которые проводятся для улучшения экологии.
Человек, который сдает объект, должен создать благоприятные условия для жизни нанимателя, устранять все неполадки, которые угрожают жизни людей.
Наниматель обязан следить за жилплощадью, проводить ремонт, бережно относится к мебели и фурнитуре, оплачивать счета за использованные коммунальные услуги, оплачивать квартирную плату и плату за улучшение благосостояние дома. Наниматель обязан использовать недвижимость по предназначению, не сдавать ее посуточно, и не мешать жизни соседей.
Составляющие
Сроки заключения. Важной составляющей является срок его действия. Тут можно применить вариант: указание точного срока действия, или прописать, что недвижимость будет передана на срок выполнения трудовых функций , или на время занимания определенной должности.
Плата по договору найма специализированного жилого помещения. Сумма должна прописываться в тексте документа. Необходимо прописать или может сумма подлежать индексации , как она оплачивается: ежемесячно, ежеквартально, ежегодно, в каком виде: на счет банка, в виде перевода на банковскую карточку или наличными. Кроме того, стоит прописать или может плата меняться или она зависит от зарплаты наемщика .
Причины для отказа в совершении сделки.
Отказ возможен в случае изменения стороны договора .
Новый собственник не имеет права отказать нанимателю в продлении, если его трудовые функции не закончены. В противном случае наниматель обратится за помощью в органы судебных инстанций.
Документ должен быть обязательно составлен в письменном виде и подписан сторонами.
Текст контракта не должен противоречить типовому документу, принятому на законодательном уровне.
Стороны могут добавить условия, которые считают необходимыми. Документ считается легитимным с момента его подписания.
Рассмотрим варианты договора. Каковы отличия и нюансы в оформлении документа наёма спец. жилого помещения?
Типовой
Типовая форма договора — это форма, утвержденная законодательным органом , где указал все обязательные пункты такого документа.
Для соглашения найма недвижимости специализированного типа, обязательными являются : его предмет права и обязанности лиц, а также другие условия, в зависимости от типа недвижимости.
Типовой договор дополняетя пунктами, предусмотреными сторонами, но в этот, же момент, он не должен противоречить тому что указал законодатель.
Заключается он между нанимателями и наймодателем. Документ содержит пункты, которые ограничивают права нанимающей стороны . В частности, он лишен возможности:
Кроме подписания основного документа, стороны должны составить :
- акт приема-передачи недвижимости;
- дополнительный акт, свидетельствующий о соглашении нанимателя со всеми пунктами;
- протокол возникновения разногласий;
- протокол, согласно которому разногласия согласовываются.
Для комнаты в общежитии
Своей юридической природой, контракт не может отличаться от типового документа. Но при таком найме, есть одна особенность, при переходе недвижимости в собственность другого субъекта, последний имеет право разорвать все договоренности , что были заключены его предшественником, если это не противоречит закону.
Для сотрудника
Кроме пунктов, которые прописаны в типовой деловой бумаге, необходимо указать: правовой режим гарантий и компенсаций . Этот пункт полностью пишет наймодатель.
Что касается детей-сирот, то в договоре должен отсутствовать пункт, который касается платы за помещение, ведь государство предоставляет им право бесплатного проживания.
Прекращение действия
Действие может прекратиться в тот момент, который выберут для себя стороны, подписавшие бумагу. Наниматель может принять одностороннее решение о прекращении легитимности документа. Двустороннее соглашение можно прекратить и в рамках судебных инстанций .
В таком случае стороны, попросят суд, разорвать действие договора, из-за неисполнения его пунктов обеими сторонами.
Двустороннее соглашение может быть расторгнуто, в момент исчезновения субъекта .
Договор может потерять свою легитимность, когда субъект перестанет выполнять свои трудовые обязанности в связи с увольнением, при переводе на другую должность, при выходе на пенсию или смерти. При смерти, наследники не имеют права продолжать найм помещения специализированного типа.
Как только сделка будет расторгнута, субъекты, проживающие на жилплощади, обязаны освободить её и привести в первоначальный вид, в противном случае они станут ответчиками в суде и будут выселены принудительно.
Договор не может быть расторгнут с такими субъектами:
- члены семье военных;
- граждане, достигнутые пенсионного возраста;
- инвалиды 1 или 2 групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.
Можно ли сдавать в аренду?
Жилой объект служебной категории предназначена для физ. лиц, которые связаны трудовыми функциями с юридическими лицами, что представляют государство и муниципалитет.
Но, граждане представляют интересы не только государства, но и многих организаций коммерческого типа , у которых возникает необходимость в пользование специализированной недвижимости.
В таком случае предусматривается сдача жилья в аренду. Аренда предоставляется частному лицу на необходимый, для выполнения его обязанностей термин.
Может ли госслужащий сдавать квартиру в аренду? Государственный работник не может заниматься предпринимательской деятельностью , не может быть участником компании, которая имеет цель получение прибыли.
Государственный служащий может сдавать квартиру в аренду
, так как это не является предпринимательской деятельностью, так установил законодатель.
Но как дела обстоят на практике, пока не известно.
Эта норма двойственная, так предпринимательская деятельность, имеет собой цель получить прибыль , арендная плата, которую получает государственный служащий, тоже является прибылью.
Если вы решили сдавать служебное жильё в аренду обязательно укажите это в декларации и оплатите налог , за полученную прибыль.
Справка о сдаче служебного жилья. Это документ, подтверждающий факт освобождения занимаемого объекта. В этой справки указывается факт сдачи жилья не только нанимателем, но и всей его семьей.
Справка выдается после фактического освобождения помещения , но для ее получения наниматель должен выполнить пункты подписанного контракта, а именно: оплатить все коммунальные услуги, провести ремонт в помещении, вернуть недвижимость в первоначальный вид. В справке также указывается если квартира была им приватизирована или в ней остались жить родственники нанимателя.
Можно ли перевести в социальный найм?
Жилищным фондом государства управляет орган, что принимает решение о добавление недвижимости в жилищный фонд специализированного типа.
Если недвижимость была предоставлена в качестве служебной, то чтобы на это имущество в будущем вы могли заключить соглашение социального найма, вам стоит перевести её из жилищного фонда специализированного типа в жилищный фонд города.
О рациональности и грамотности перевода, принимает решение юридическое лицо , предоставившее недвижимость своим работникам. Основой такого решения должно стать заявление работника. И после того как работодатель, сделает вывод о предоставление работнику жилья, документ, подтверждающий может быть подписан.
Подробнее о том, жилого помещения, а также о том, в каких случаях его можно , вы можете прочитать на нашем сайте.
Но, на помещение служебного типа невозможно оформить право собственности , так как законодатель не отнес эту категорию объектов к не подлежащим приватизации.
Многие идентифицируют понятие приватизации и социального найма, но это разные термины, а тем более с юридической стороны.
Квартира, прошедшая путь приватизации, навсегда принадлежит тому, кто ее приватизировал, чего не скажешь о социальном найме, где собственником выступает государство.
Узнайте, а также о том, на другое или , из наших статей.
Ежегодно миллионы граждан страны оформляют наём и решают этим свои жилищные вопросы.
Дотации и специальные государственные программы совершенствуются, число граждан, что могут оформить документ, увеличивается. Найм специализированного жилья - еще один пункт в развитие демократического государства.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
